日前，中恒集团发布出售子公司股权公告称，5月28日，其与上海悦里实业发展有限公司（简称悦里实业）达成并签署股权转让协议，拟将持有的上海东恒房地产开发有限公司（简称东恒房产）90％的股权，以3，575.29万元的价格全部转让给悦里实业。此次股权转让业经中恒集团董事会四届十六次临时会议形成决议议案，并拟报2005年第一次临时股东大会批准。

　　无独有偶。同日，浙江医药发布的“关于转让上海来益房地产开发有限公司（简称来益房产）股权及债权的临时董事会决议公告”称，此次会议同意将浙江医药持有的来益房产89.69％的股权和全部债权，以不低于资产评估机构评估报告确认的价格，在上海联合产权交易所进行挂牌交易及签证交割。

　　导致中恒集团、浙江医药不约而同退出上海房地产市场的原因相当复杂，其主因可能缘自最新一轮针对房地产投资及房屋交易“虚火过旺”的宏观调控“新政”。其中包括，从2005年6月1日起，政府对个人购买住房不足2年转手交易实施全额征收营业税的管理办法。相对而言，“新政”是自2003年10月以来宏观调控的延续、深化，直接面对房屋交易过程中的投机活动，因而力度较大、影响深广。

　　中恒集团：紧急刹车

　　资料显示，中恒集团系梧州市国资委旗下的综合经营型集团公司，公用事业、基础设施、能源电力、酒店旅游、物流业以及医药业为其几经重组演变后的现有主营构成。而支撑中恒集团主营的核心业务目前主要包括三大板块，即医药业、房地产和能源电力。其中医药业成为中恒集团核心业务之一亦是资产重组的结果。

　　2003年6月，刚刚进行完董事会重大改组，中恒集团新一届董事会即对原主营结构进行了重大调整，包括退出辖区内两座桥梁的经营管理、转让持有的证券公司股权以及收购电力公司股权等。最引人瞩目的要数一宗涉足医药业的重大资产置换了。

　　按照原先规划的资产置换方案，中恒集团将原旗下蛋白肠衣厂80％的权益，与当时的实际控制人梧州市东晖国有资产经营有限公司所持有的广西梧州制药（集团）股份有限公司（简称梧州制药）95.61％的国有股股权进行置换。中恒集团凭借掌控梧州制药绝大部分权益，使这个可生产品种超过300个、常年批量生产品种30余种的地方老牌中药企业集团，一举顺利进入医药业，并奠定了其医药业主营的基础。

　　不过，从某些领域退出，进入电力、医药领域，并不意味中恒集团欲放弃其赖以起家的利润丰厚的房地产业，相反，鉴于房地产业方兴未艾，中恒集团加大了投资房地产业的力度，并在梧州、上海两地同时摆开了战场。

　　东恒房产是中恒集团前一届董事会决定投资的，注册资本800万元，中恒集团出资额408万元，占东恒房产注册资本的51％。2003年4月，中恒集团出资3090.23万元受让东恒房产另一股东的39％股权，持有股权增至90％。

　　从经营情况看，过去几年间东恒房产业绩不错，且为中恒集团整体业绩贡献良多。截至2004年12月31日，东恒房产经审计净资产6087.25万元，其中包括实收资本800万元，盈余公积金793.09万元，未分配利润4494.16万元。中恒集团实际对于东恒房产长期投资账面价值达7110.53万元。经2005年4月东恒房产股东会决定将未分配利润4494.16万元全部按持股比例予以分配后，东恒房产现净资产值为1593.09万元，目前中恒集团实际对于东恒房产长期投资账面价值余额为3065.78万元。


　　显然，当房地产“新政”行将颁布之际，中恒集团已预感到“山雨欲来”的不妙。

　　此次转让东恒房产股权的“紧急刹车”对于中恒集团来说，最大的损失或许是从上海房地产市场中淡出。而从另一方面看，中恒集团当属幸运。因为此次及时的股权转让，除收回原长期投资本金外，中恒集团还保住了东恒房产带来的股权投资收益510万元，这有利于提升其业绩水平，也有利于改善财务状况。

　　浙江医药：断然撤退

　　相对而言，浙江医药转让来益房产股权及债权，恐怕就明显不及中恒集团那么顺畅了。

　　据浙江医药提供的资料显示，来益房产注册资本6700万元，前身为浙江民生房地产综合开发有限公司、浙江医药、浙江航民实业集团有限公司、浙江省机械设备进出口公司宁波分公司共同投资组建的上海香榭假日酒店有限公司，于1998年6月在上海登记注册。经过多次股权变更，注册资本不变。其中浙江医药出资额6，009万元，占来益房产注册资本的89.69％。目前，来益房产拟开发的上海松江佘山十八湾项目总占地面积23966平方米，取得了占用征地使用权证，尚处于前期开发阶段，并没有正式开工兴建。而经审计的财务报告显示，截至2004年12月末，来益房产总资产4233万元，净资产1966万元。另据资产评估报告，截至2005年3月31日，来益房产总资产5，008万元，负债2，367万元（其中应付浙江医药2，362万元），净资产2，641万元，评估净资产增值率40.65％。

　　显然，浙江医药旗下来益房产“浸泡”上海房地产市场多年损失惨重，房地产“新政”催促浙江医药最终下定彻底退出上海房地产市场的决心。按现在的形势估计，来益房产拟转让的股权及债权进入上海联合产权交易所挂牌交易直至交割，哪怕是最好的价钱，亦难以填补浙江医药投资房地产业的巨大亏空。

浙江医药系浙江省众多医药类公司中资产规模、经营规模均较大的公司之一，主营化学原料药及制剂，其中VE（包括合成系列和天然系列两大类）为主导产品系列，约占其主营业务收入比重的55％以上，是国际国内颇具影响力的VE制造商及供应商。

然而，其近几年的年报资料显示，浙江医药主营业务收入与净利润两大指标不相匹配，具体表现为净利润持续在低位徘徊：2002年、2003年和2004年主营业务收入分别为111339.93万元、113288.40万元和138??278.28万元，净利润则分别为1873.77万元、577.78万元和1274.37万元。此盈利能力与同省同类型医药公司新和成相去甚远。

究其原因，除了浙江医药高比重医药产品附加值低偏、高附加值制剂产品缺乏经营规模外，与其前几年盲目进行多元化投资（如来益房产），并且长期没有投资效益、反而原始投资不断减值有较大的关联。此外，浙江医药长期以来资产负债率偏高（2002年为61.69％、2003年为62.84％、2004年为64.89％），不得不以借贷方式维持生产经营，财务费用居高不下，抑或也是重要因素。

近年来，浙江医药经营策略出现积极的转变，新产品开发步伐明显提速。其中，FED作为新型辅酶类添加剂，被市场广泛看好，已投入试生产阶段，市场空间较大；本芴醇系本芴醇制剂的主要活性物质，它与蒿甲醚组成的复方制剂，对治疗重型疟疾、并发性疟疾以及恶性疟疾具有良好的疗效。2004年末，浙江医药已与瑞士诺华公司签订了一份总金额为2589万美元、为期一年的供货合同。

此次决定转让来益房产股权及债权，尽管对于浙江医药来说损失巨大，但倘不及时采取“壮士断腕”之举，随着房地产“新政”持续发酵，或许将令浙江医药蒙受的损失“百上加斤”。从这一认识出发，浙江医药此举仍属明智。另据公告称，浙江医药的目的在于盘活存量资产，优化资产结构，改善财务状况。而拟将到位资金投向技改项目、促进主业稳步发展的“回归”思路，特别值得鼓励。